Земельные участки: земли: продажа

Одним из самых злободневных вопросов в области земельных отношений и строительства является самовольное строительство. В большей степени, разумеется, такое явление распространено среди физических лиц, которые в силу своей правовой неосведомленности попросту не знают, что нельзя просто так взять и построить что угодно и где угодно.

Для решения проблем самовольных построек именно для граждан был принят ряд изменений в законы, которые принято называть "дачной амнистией". Но проблема стала решенной только с одной стороны. Право оформить самовольную постройку получили лишь те физические лица, у которых имелись документы на земельные участки. Если же у граждан совсем нет документов на землю, то даже обращение в суд далеко не всегда поможет им узаконить самовольную постройку. Казалось бы, это несколько жестоко, но, с другой точки зрения, нетрудно представить, какой бы хаос наступил, если бы все могли строить гаражи, дома и т.д. на земельных участках, которые им не принадлежат.

Определение самовольной постройки дается в ст. 222 ГК РФ. Такой постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Как правило, самовольное индивидуальное строительство (жилищное, гаражное и т.д.) осуществляется в большей степени в виде застройки земельных участков, не предназначенных для строительства, а также без получения разрешения (по "дачной амнистии" разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию требуются в единичных случаях (см. далее)). Самовольное строительство юридических лиц выражается в виде нарушения градостроительных норм и правил. Например, здания строятся слишком близко друг другу, либо дают обширную тень, либо находятся близко от берега водоема.

Чтобы любое строение приобрело статус "самоволки", достаточно наличия хотя бы одного из следующих условий:
- земельный участок, на котором велось строительство, не был отведен для такого строительства (имел иное разрешенное использование (назначение));
- на строительство постройки не была получена предусмотренная законом разрешительная документация;
- строение было возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Важно подчеркнуть, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Оформить земельный участок под самовольной постройкой довольно сложно. Можно назвать два способа.

Первый способ предполагает наличие у лица, осуществившего самовольную постройку, документов о предоставлении ему земельного участка, на котором велось строительство, на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. Существуют старые документы, из которых сложно понять, на каком именно праве предоставлялся земельный участок. Такие документы тоже являются основанием для признания права собственности на земельный участок. Здесь речь идет как раз о "дачной амнистии". Как уже говорилось, "дачная амнистия" - это изменения, внесенные в ряд законодательных актов, направленные на упрощение процедуры по оформлению физическими лицами их прав на некоторые виды строений и земельные участки. Данные изменения были внесены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ), вступившим в силу 1 сентября 2006 г. Именно этот Закон "отобрал" у судов львиную часть работы по рассмотрению исков и заявлений о признании фактов, имеющих юридическое значение, связанных с признанием прав граждан на земельные участки и самовольные постройки. Во-первых, это касается случаев, когда у гражданина имеются документы на земельный участок, из которых невозможно определить, на каком именно праве предоставлен земельный участок. До вступления в силу вышеуказанного Закона наличие такого "неопределенного" документа требовало обращения в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, поскольку орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ныне - Федеральная регистрационная служба), в регистрации на основании такого документа отказывал. Теперь же регистрация права собственности на земельный участок может производиться на основании документа о предоставлении земельного участка гражданину, даже если вид права по документу установить невозможно (ст. 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), с приложением кадастрового паспорта земельного участка. Также теперь не требуется обращения в суд, если гражданин построил жилой дом, гараж, садовый участок или хозяйственное строение на земельном участке, на который у него имеются документы. При оформлении жилого дома будут необходимы документы на землю, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства), и кадастровый паспорт на сам дом. Если жилой дом более трех этажей, то тут уже требуется разрешение на строительство. Однако до 1 марта 2015 г. получение данного разрешения не требуется и кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта. Кроме того, обязательным условием является совпадение разрешенного использования земельного участка с его фактическим использованием. Так, жилой дом можно построить лишь на земельном участке с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства" либо "занимаемый жилым домом" в том случае, когда новый дом строится на месте старого. На иные постройки кроме документов на землю необходимо предъявить в регистрирующий орган заполненную в двух экземплярах декларацию на объект недвижимости. Бланк декларации утвержден Приказом Минэкономразвития России от 15 августа 2006 г. N 232. Его можно найти в справочных правовых системах, в Интернете, а также в органах регистрации.

Как уже говорилось, декларация не заполняется на жилые дома, а только на постройки, на которые в соответствии с ГрК РФ не требуется разрешения на строительство по общему правилу, т.е. независимо от того, кем, физическим или юридическим лицом, и какого назначения земельный участок. Бланк декларации содержит пять видов объектов недвижимости: жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке; хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования); индивидуальный гараж. Вместе с тем решением Верховного Суда РФ от 22 мая 2009 г. N ГКПИ09-484 декларация об объекте недвижимого имущества была признана частично недействующей в части абзаца четвертого пункта 2, где как раз указан такой вид объекта, как жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, поскольку данное положение нарушает права граждан на регистрацию по месту жительства. При этом Суд ссылается на Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", в связи с жалобами ряда граждан признан не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Однако в сам текст декларации изменения так и не были внесены до сих пор.

Термин "амнистия" характеризуется такой особенностью, как временность, т.е. упрощенный порядок для отдельных видов недвижимого имущества будет действовать только до определенной Законом даты. Также для амнистии характерно, что под ее действие подпадает какая-то категория правоотношений (налоговая амнистия) либо категория граждан (например, осужденные к отбыванию наказания на срок не более двух лет, при соответствующей уголовной амнистии). Первоначально дата окончания "дачной амнистии" была установлена 1 января 2010 г. Данная дата распространяется далеко не на все объекты недвижимости, подпадающие под "дачную амнистию". Суть амнистии для недвижимости состоит в том, что изменения, внесенные в ГрК РФ и ЗК РФ на какое-то время, устранили необходимость в получении таких документов, как разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (для зданий, строений, сооружений), а также актов органов государственной власти или местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельными участками, о переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения в собственность. Действие "дачной амнистии" продлено до 1 марта 2015 г.

Необходимо заострить внимание, что "дачная амнистия" распространяется далеко не на все земельные участки и строения. Существуют ограничения и по субъектному составу.

Изменения, вносимые Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, распространяются только на физических лиц. Если физическое лицо хочет оформить земельный участок и (или) самовольные строения на нем для коммерческих целей, то эти объекты и это лицо (индивидуальный предприниматель) под действие "дачной амнистии" не подпадают.

Под "дачную амнистию" подпадают только те земельные участки, которые предоставляются для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства. К зданиям, строениям, сооружениям, которые можно оформить в упрощенном порядке, относятся те, которые построены на вышеуказанных участках в соответствии с их разрешенным использованием. Как правило, это жилые дома, садовые домики, гаражи, различные хозяйственные строения (бани, летние кухни, сараи). Необходимо также обратить внимание, что в упрощенном порядке можно оформить не все гаражи. Гаражи, подпадающие под действие "дачной амнистии", - это отдельно стоящие здания, построенные гражданами или гражданином на земельном участке, предназначенном для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства. Если же речь идет о боксовых гаражах, которые строят гаражно-строительные кооперативы, то упрощенный порядок не может применяться, поскольку это уже не индивидуальное строительство, а коллективное. Члены ГСК приобретают право собственности на гараж с момента полной выплаты пая. Государственная регистрация права собственности гаражей как нежилых помещений происходит на основании справки, выдаваемой председателем ГСК, о полной выплате пая с приложением кадастрового паспорта.

Оформление земельного участка в собственность в упрощенном порядке на основании документов на постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо документов, по которым невозможно установить конкретный вид права, возможно только в случае, если данные земельные участки были предоставлены такими документами до введения в действие ЗК РФ 30 октября 2001 г.

Документами, на основании которых регистрирующий орган может провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, являются:
- акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства;
- другой документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок.

Кроме того, основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок могут служить:
- документы, перечисленные выше, которые устанавливают право гражданина - любого прежнего собственника здания, строения, сооружения, находящихся на данном земельном участке;
- свидетельство на наследство либо иной документ, удостоверяющий право собственности гражданина на здание, строение, сооружение, которые расположены на данном земельном участке.

Вместе с тем далеко не всякий документ, в котором идет речь о земельном участке, может являться основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. В документе обязательно должна содержаться информация о том, что земельный участок такой-то площадью, расположенный по такому-то адресу, предоставляется такому-то гражданину.

Кроме перечисленных документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, в регистрирующий орган должен быть представлен кадастровый паспорт земельного участка.

Как уже говорилось, ст. 222 ГК РФ говорит о возможности признания права собственности на самовольную постройку при наличии только следующих видов прав на земельные участки: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование. Данное положение противоречит ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой основанием для государственной регистрации права собственности на самовольное строение является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен самовольный объект. Таким образом, земельный участок может принадлежать заявителю на любом установленном законом праве, в том числе и на праве аренды, о чем не говорится в ст. 222 ГК РФ. Поскольку нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются специальными по отношению к нормам ГК РФ, то применять следует именно их.

Как уже говорилось, упрощенный порядок предусмотрен только для физических лиц. Юридические лица находятся гораздо в более затруднительном положении как в случае оформления самовольной постройки, так и в случае приобретения земельного участка под ней.

Второй способ приобретения права на земельный участок под самовольной постройкой - приобретательская давность.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Для признания права собственности в силу приобретательской давности необходимо обращаться в суд и доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения объектом недвижимого имущества.

Добросовестность означает, что заинтересованное лицо не знало о том, что владеет имуществом незаконно. Часто такое бывает в силу правовой неосведомленности (как в случае покупки дома, оформленной только распиской о получении денег) или небрежности (вроде бы граждане знают или слышали, что оформление нужно, но не осознают, что оно необходимо, и надеются на "авось" и думают: "владею - значит, я собственник, какие тут еще нужны бумажки").

В соответствии с п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательской давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) <1>. Для обнаружения признаков приобретательской давности необходимо, чтобы заинтересованное лицо считало себя законным собственником.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Открытость предполагает, что заинтересованное лицо не совершало никаких действий, чтобы скрыть факт владения от собственника, окружающих, правоохранительных и иных органов. Самым лучшим доказательством такого признака приобретательской давности, как открытость, являются свидетельские показания, например, соседей.

Пример из судебной практики. Суд признал недоказанным факт владения юридическим лицом спорным имуществом как своим собственным в течение 15 лет, поэтому не нашел правовых оснований для признания права собственности в силу приобретательской давности (см. подробнее Определение ВАС РФ от 28 июля 2009 г. N 9166/09).

Непрерывность означает, что заинтересованное лицо владело имуществом все пятнадцать лет без перерыва. Например, не будет считаться непрерывным владением в течение пятнадцати лиц, если лицо владело имуществом в течение пяти лет, затем на какое-то время уехало, а потом опять вернулось и осуществляло владение еще десять лет.

Для земельных участков приобретательская давность используется крайне редко по той причине, что обязательным условием признания права собственности в силу приобретательской давности является бесхозяйность имущества. Большая часть земельных участков находится в государственной или муниципальной собственности. Однако встречаются случаи, когда земельный участок, например, принадлежал на праве собственности лицу, которое умерло и не оставило за собой наследников. Если этот земельный участок не перейдет в собственность государства как выморочное, то в принципе есть вероятность заполучить его в собственность в силу приобретательской давности.

Гораздо чаще приобретательская давность применяется при узаконивании самовольных построек. Если суд не признает право собственности на самовольную постройку ввиду того, что у истца нет прав на земельный участок, но он добросовестно, открыто и непрерывно владел самовольным строением как своим собственным в течение пятнадцати лет, то имеет смысл обратиться в суд уже с заявлением о признании права собственности на самовольное строение в силу приобретательской давности. Здесь может быть два варианта: заинтересованное лицо само построило самовольный объект недвижимости и не знало, что для строительства нужны разрешительные документы, либо строение возвел кто-то другой, а пользоваться стал заявитель. Вторая ситуация может возникнуть, например, когда кто-то самовольно построил дом или иное здание, строение, сооружение и решил его продать не установленным законом способом, т.е. сначала оформить право собственности на соответствующий объект недвижимости, затем заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его, а просто получить от покупателя деньги, дать ему расписку. Такие ситуации встречаются очень часто.

Третий способ (как и второй) - через суд. Разница заключается лишь в том, что второй способ предполагает обращение заинтересованного лица в суд с заявлением о признании факта, имеющего юридическое значение. Третий способ предполагает обращение в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, когда органами государственной власти или местного самоуправления гражданину или юридическому лицу отказывают в предоставлении земельного участка либо когда орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество отказывает в регистрации права собственности или сделки с земельным участком.

Особенность искового производства заключается в том, что истец обязан доказать факт нарушения его законных прав и интересов. Применительно к рассматриваемой ситуации, когда истец должен представить в суд доказательства того, что уполномоченные органы не предоставляют ему земельный участок, отказывают в регистрации на земельный участок и строение на нем. Для этого предоставляются соответствующие документы - уведомления об отказе.

Кроме вышеуказанных документов, к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку можно приложить:
- документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости (кадастровый паспорт объекта недвижимости или справку, выданную органом технической инвентаризации (БТИ), договоры подряда, сметы, документы, подтверждающие покупку стройматериалов);
- документы, подтверждающие, что данный объект не принадлежит никакому другому лицу (выписку из Единого государственного реестра объектов недвижимого имущества, справку из органов технической инвентаризации недвижимого имущества);
- документы, подтверждающие соответствие объекта недвижимости санитарно-эпидемиологическим, пожарным, техническим, экологическим нормам;
- документы, подтверждающие, что самовольная постройка не затрагивает права и интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков, но лучше, естественно, их личное присутствие на заседании суда в качестве свидетелей) и другие документы.

До 1 сентября 2006 г. (до вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ) существовала возможность признать в судебном порядке право собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим, но не обладающим правами на соответствующий земельный участок. В п. 3 ст. 222 ГК РФ содержалась оговорка, что такое возможно при условии, что земельный участок, на котором возведено самовольное строение, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. После признания права собственности на самовольную постройку можно было обращаться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка, занимаемого узаконенным строением, в порядке ст. 36 ЗК РФ. Сейчас данное положение упразднено и, следовательно, признать право собственности на самовольную постройку в случае, если "строителю" земельный участок не предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, невозможно. Здесь получается замкнутый круг: нельзя оформить самовольную постройку без документов на землю и невозможно приобрести земельный участок ни в собственность, ни в аренду, поскольку согласно ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений сооружений.

Есть, пожалуй, одна ситуация, когда можно приобрести земельный участок под самовольной постройкой, а потом, имея документы на земельный участок, можно оформить "самоволку" в упрощенном порядке, если она подпадает под действие "дачной амнистии", либо признать право на самовольное строение в судебном порядке. Если на земельном участке, на котором возведены самовольные постройки, есть строения, право собственности на которые оформлено на имя лица, осуществившего самовольную постройку. Такая ситуация может возникнуть, когда право собственности на строение возникло до введения в действие ЗК РФ, закрепившего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Очень часто раньше здания, строения, сооружения продавались, покупались, обменивались и иными способами отчуждались без земельных участков. Таким образом, собственник оформленного строения может рассчитывать на приобретение земельного участка в собственность или аренду в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, т.к. имеет на это исключительное право. Приобретя земельный участок, можно будет оформить оставшиеся строения, являющиеся самовольными, в судебном или административном порядке.

Пример из судебной практики. На основании ст. 36 и п. 4 ст. 28 ЗК РФ (не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд) суд признал незаконным отказ местного органа самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками, в предоставлении собственнику здания земельного участка, на котором находилось указанное здание, по причине самовольных построек на земельном участке (см. подробнее Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф04-665/2009(78-А27-31)).