Земельные участки: земли: продажа

Заключительной стадией процесса строительства является ввод объекта строительства в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

До 1 марта 2015 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик должен обратиться с соответствующим заявлением в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство. К заявлению прикладываются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства, которым оформляется сдача-приемка объекта между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
- документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления индивидуального жилищного строительства;
- документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля.

Правительством РФ могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

Что касается градостроительного плана земельного участка, то вместо него может быть предоставлен кадастровый план земельного участка, но только в том случае, если разрешение на строительство объекта капитального строительства было выдано до введения в действие ГрК РФ.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения. В случае отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть указана причина для отказа. В ходе осмотра построенного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. Если при строительстве осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
- отсутствие документов, которые необходимо приложить к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
- несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации (основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства);
- невыполнение застройщиком требований, предусмотренных п. 18 ст. 51 ГрК РФ, в соответствии с которым застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий отдельных разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Пример из судебной практики. Арбитражным судом был признан правомерным отказ администрации муниципального образования в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию заявителю, поскольку последним не было представлено в администрацию разрешение на строительство данного объекта (см. подробнее Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 апреля 2009 г. N А56-17139/2008).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства и знаменует собой окончание строительных работ.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. К таким сведениям в соответствии со ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" относятся:
- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства);
- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
- описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке;
- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с вышеуказанным Законом требований;
- кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
- адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);
- сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и др.

Часто встречается ситуация, когда строительство было завершено до введения в действие ГрК РФ, когда разрешения на ввод объекта в эксплуатацию еще не требовалось.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил жалобу заявителя на отказ Федеральной регистрационной службы в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, поскольку документом подтверждающим факт создания объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию до введения в действие ГрК РФ от 29 декабря 2004 г., является акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный государственной приемочной комиссией (см. подробнее Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 февраля 2009 г. N Ф09-103/09-С6).

Далеко не всегда строительство доходит до финальной стадии - введения объекта в эксплуатацию. Но может встать вопрос об оформлении недостроенного (незавершенного) объекта строительства. В такой ситуации документами, необходимыми для регистрации права собственности на не завершенный строительством объект недвижимого имущества в соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство и проектная документация. Кроме того, обязательным приложением к вышеуказанным документам будет являться кадастровый паспорт не завершенного строительством объекта с указанием в нем степени готовности.

Основанием для государственной регистрации права собственности на построенный объект недвижимости будут являться те же документы, что и для незавершенного объекта. Только добавится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а в качестве обязательного приложения будет выступать кадастровый паспорт на завершенный строительством объект недвижимого имущества с указанием его общей площади, этажности, назначения.